滨湖万科金域蓝湾房价收入比正常范围

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温州二手房买家刚买的房产权都到期了，这一案例触动了无数人对房屋产权本就敏感的神经。追本溯源，70年的住宅产权政策究竟从何处来？要续期又有哪些可借鉴先例呢？

土地使用权政策由何而来？

先来回顾一下历史，早在土地改革时期，我国就确立了土地使用权制度，即所有权不变，始终是属于国家的，企业和居民能够获得的只是“土地使用权”，国家转让土地给私人主体，要有一定年期，不是无限期的，到时无偿收回；而且要按不同年期收取一定的租金。这相当于解决了土地交易市场化的“政策正确性”问题。

追溯我国商品房历史至今不过三十余年，改革开放以来，我国对土地使用权转让细则进行探索。据前国家土地局局长介绍，最初选取的住宅产权年限是50年，理由主要有三个：①土地出让历史上没有经验可以借鉴，年限短点比较好调整；②一个人的工作年期，一般为50年，假设从20岁开始，50年后就70岁了，可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期；③在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50年计算，50年后房产就不能再用了。按照价值来算，用了50年就没什么价值了。但是在最终法律制定时，因为种种原因住宅产权年限被确定为了70年。

续期这笔账究竟怎么算？

事实上，和产权年限相比，更多人关注的是年限到期后究竟该怎么办？根据物权法条款，“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”，而按照物权法条文解释，“续期的期限、土地使用费支付的标准和方法，由国务院规定”。根据房地产管理法的规定，在收取费用上表述得更明确：“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”但是对于如何续期，现有条例并没有进一步的解释。

就现存案例而言，全国首例住宅土地使用权到期的青岛，是以区域过去一年的平均地价为基准，深圳是按公告基准地价的35%补缴续期。从目前的情况看，住宅土地使用权到期后需缴纳一定费用才能办理续期是普遍办法，而按照青岛、深圳以地价为基准的模式，业主负担相对较轻，按照温州以房产交易价为基准的模式，业主负担较重。

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